الإسكان الاجتماعي في بريطانيا قد يعيد التوازن إلى سوق العقارات

تعهد رئيس الوزراء البريطاني آندي بيرنهام بتنفيذ أكبر برنامج لبناء المساكن الاجتماعية في بريطانيا منذ أجيال، وهو ما يثير لدى البعض ذكريات غير مريحة عن سبعينيات القرن الماضي، وهي فترة شهدت أزمات متكررة انتهت برفض البلاد السياسات الاقتصادية التدخلية لحزب العمال لمصلحة أجندة السوق الحرة التي تبنتها مارغريت تاتشر.

ويمثل برنامج بيرنهام بالفعل توجهًا نحو تدخل حكومي أكبر في الاقتصاد، لكن ما لا يحظى بالتقدير الكافي هو أن زيادة بناء المساكن العامة قد تسهم في تحسين أداء سوق العقارات الخاص وتعزيز قدرته على المنافسة.

لم تشهد بريطانيا بناء هذا العدد الكبير من المساكن كما حدث في العقود التي أعقبت الحرب العالمية الثانية، عندما كثفت السلطات المحلية بناء مساكن المجالس المحلية، المعروفة في المملكة المتحدة باسم مساكن المجالس. وكانت تلك الفترة أيضًا ذروة بناء المساكن غير التابعة للمجالس، إذ تجاوز عدد الوحدات السكنية الجديدة في إنكلترا 200 ألف وحدة سنويًا خلال ستينيات القرن الماضي، بينما لا يتجاوز اليوم نصف هذا المستوى بقليل.

وتراجع بناء مساكن المجالس في ثمانينيات القرن الماضي، بعدما منحت حكومة تاتشر المستأجرين حق شراء مساكنهم، وفرضت قيودًا على السلطات المحلية حالت دون استثمار عائدات البيع في بناء مساكن بديلة. وأنجزت السلطات المحلية في إنكلترا أقل من ألفي مسكن العام الماضي، بانخفاض نسبته 99% عن ذروة البناء المسجلة في أوائل خمسينيات القرن الماضي.

الحقيقة البسيطة هي أن شركات بناء المساكن غير قادرة على تلبية جميع احتياجات البلاد من المساكن، إذ أدى عقود من البناء غير الكافي إلى عجز يقدره البعض بنحو 4 ملايين مسكن أو أكثر.

ويُلقى جزء كبير من اللوم، وبحق، على نظام التخطيط العمراني في بريطانيا، الذي يتسم بالبطء ويسهل استغلاله من جانب المعارضين لمشروعات التطوير. لكن هذه ليست القصة كاملة، إذ إن نقص المعروض ليس مجرد نتيجة عرضية، بل هو متأصل في هيكل القطاع.

وتتمثل مهمة الشركات الخاصة في تعظيم الأرباح وليس حجم الإنتاج. ويمنح عدم اليقين بشأن توافر الأراضي مستقبلًا المطورين حافزًا للتحكم في وتيرة طرح المساكن بما يدعم ارتفاع الأسعار، وفقًا لما خلصت إليه هيئة المنافسة والأسواق البريطانية في دراسة أجرتها عام 2024.

وحتى إذا لم تكن الأراضي وتراخيص البناء عائقًا، فمن المشكوك فيه أن يزيد المطورون من وتيرة البناء إلى مستوى يلبي الاحتياجات. ويعود ذلك إلى هيكل القطاع الذي يشبه احتكار القلة.

ويهيمن أكبر 11 شركة لبناء المساكن على المعروض، وقد وجدت هيئة المنافسة والأسواق أن ربحيتها كانت أعلى عمومًا مما نتوقعه في سوق تعمل بكفاءة، باستثناء الفترة المحيطة بالأزمة المالية العالمية.

وتعززت هيمنة هذه الشركات على السوق مع تقلص أعداد شركات البناء الصغيرة والمتوسطة. ففي عام 1988، كانت الشركات الصغيرة والمتوسطة تبني 39% من المساكن الجديدة، لكن النسبة تراجعت إلى 10% بحلول عام 2020.

لماذا حدث ذلك؟ تكمن الإجابة في تراجع بناء مساكن المجالس المحلية. فقد نفذت الشركات الصغيرة جزءًا كبيرًا من هذه الأعمال، ما وفر لها مصدرًا مستقرًا وموثوقًا للإيرادات.

وتتميز أسواق العقارات بأنها دورية بدرجة كبيرة، إذ تمنح المدد الطويلة اللازمة لتنفيذ المشروعات والتأخيرات في نظام التخطيط البريطاني أفضلية للشركات الكبرى التي تتمتع بقوة مالية تمكنها من تجاوز فترات الركود.

ومع فقدانها تدفقًا مستمرًا من الأعمال غير المرتبطة بدورات السوق، خرج العديد من المطورين الأصغر والأكثر هشاشة ماليًا من السوق. وكانت النتيجة تراجع المنافسة داخل القطاع، وارتفاع الأسعار عما كان المشترون سيدفعونه في ظروف أخرى.

وتولت جمعيات الإسكان، وهي مؤسسات غير ربحية تمول بمزيج من المنح الحكومية والتمويل الخاص، إلى حد كبير دور السلطات المحلية في بناء المساكن، لكن نموها لم يعوض بالكامل عن فقدان برامج بناء مساكن المجالس.

وتراجع إجمالي مخزون المساكن الاجتماعية، التي تُؤجر عادة بنحو 50% من سعر السوق، والمساكن المصنفة على أنها ميسورة التكلفة، التي تصل إيجاراتها إلى 80% من أسعار السوق، إلى 4.2 مليون مسكن، مقارنة بذروة تجاوزت 5 ملايين مسكن.

وباعتبارها نسبة من إجمالي المساكن في إنكلترا، انخفضت حصة هذه المساكن إلى 16%، مقارنة بـ20% في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين.

وقالت هيئة المنافسة والأسواق في تقرير لها إن بإمكان الحكومة النظر في زيادة كبيرة في توفير المساكن الممولة من القطاع العام، مشيرة إلى أن ذلك سيحفز شركات القطاع الخاص على تسليم المساكن بوتيرة أسرع، وهو اقتراح لافت من هيئة المنافسة الرئيسية في البلاد.

كانت ثورة تاتشر تقوم على تقليص دور الدولة لمنح الأسواق مساحة أكبر، لكن يبدو الآن أن سوق العقارات قد يحتاج إلى قدر أكبر من تدخل الدولة حتى يعمل بكفاءة.

يضاف ذلك إلى الحجج الأكثر وضوحًا لاستئناف بناء المساكن الاجتماعية على نطاق واسع. فمن شأن تحسين ظروف السكن للفئات الأكثر حرمانًا أن يحقق فوائد اجتماعية واقتصادية أوسع، إذ إن سوء السكن يترك آثارًا سلبية على الصحة والتعليم والتوظيف.

وتظهر الأدلة على تزايد الحاجة بوضوح، إذ تضاعف تقريبًا عدد الأسر التي وُضعت في مساكن مؤقتة ومكلفة وغير ملائمة منذ عام 2011.

ويُعد هذا الإنفاق هدرًا بصورة خاصة، إذ إن بناء مساكن المجالس سيتطلب تكاليف أولية أعلى، لكنه سيؤدي في المقابل إلى إنشاء أصل عام، بدلًا من أن تذهب الأموال ببساطة إلى إثراء مالكي الفنادق وأماكن المبيت والإفطار الخاصة.

وتتعلق الشكوك بشأن خطة بيرنهام بقدرتها على التنفيذ أكثر من جدواها. فقد قدم رئيس الوزراء تفاصيل محدودة حتى الآن، ولا تزال هناك أسئلة كثيرة بلا إجابة.

وتعهد بيرنهام بتنفيذ أكبر برنامج لبناء مساكن المجالس منذ فترة ما بعد الحرب. لكن متى يُفترض أن تكون تلك الفترة قد انتهت؟ في أقصى تقدير، كانت ستنتهي في سبعينيات القرن الماضي، عندما كان بناء المساكن من جانب السلطات المحلية يبلغ في المتوسط نحو 100 ألف مسكن سنويًا.

ومن الصعب تصور قدرة بيرنهام على الاقتراب من هذا المستوى مع الالتزام بالقواعد المالية لحزب العمال. فقد ورث برنامجًا حكوميًا بقيمة 39 مليار جنيه إسترليني (53 مليار دولار)، يهدف إلى توفير 30 ألف مسكن اجتماعي وميسور التكلفة سنويًا لمدة عقد.

وإذا جرى تخصيص كامل هذا المعروض للإيجار الاجتماعي، الذي يتطلب دعمًا أكبر، فإن البرنامج سيوفر أقل قليلًا من 25 ألف مسكن سنويًا، وفقًا لتقديرات مؤسسة ريزوليوشن.

كما لا يزال من غير الواضح ما إذا كان بيرنهام يقصد بمساكن المجالس أن تكون مملوكة للسلطات المحلية حصرًا، أم أن البرنامج سيشمل جمعيات الإسكان أيضًا.

وقد تراجعت قدرة المجالس على تطوير المساكن بشدة، وستحتاج إلى وقت لاستعادتها. وقال بيرنهام أيضًا إن الحكومة ستستخدم الأراضي العامة الشاغرة لخفض التكاليف، لكن جزءًا كبيرًا من هذه الأراضي يقع في مواقع غير مناسبة، فيما قد تكون معالجة المواقع الصناعية المتروكة وإعادة تأهيلها مكلفة.

وقد تسوء أمور كثيرة في حال تجديد برنامج بناء المساكن الاجتماعية، لكن ذكريات سبعينيات القرن الماضي تشكل اعتراضًا ضعيفًا. فلا ينبغي للماضي أن يمنع الحكومات من تنفيذ ما يبدو منطقيًا في الحاضر ضمن سياق تاريخي مختلف جذريًا.