مخاطر المناخ تعيد رسم خريطة العقارات في الهند

تهدد مخاطر الفيضانات عقارات واستثمارات في الهند بقيمة تصل إلى 300 مليار دولار، مع تزايد إنفاق كبار المستثمرين على أنظمة التصريف والحواجز والبنية التحتية الوقائية لحماية قيمة الأصول والإيرادات، في وقت تتحول فيه القدرة على مواجهة تغير المناخ إلى معيار متزايد الأهمية في تقييم العقارات، بحسب بلومبيرغ.

وفي مومباي، قدم مجمع Equinox Business Park مثالاً على أثر إجراءات الحماية من الفيضانات في قيمة العقارات. فقد عانى المجمع، المبني على السهل الفيضي لنهر ميتهي، لسنوات من تسرب المياه وتعطل مضخات الطوابق السفلية، ما أدى إلى عزوف المستأجرين وانخفاض نسبة الإشغال إلى 16%.

واشترت Brookfield Asset Management المجمع في عام 2018، وأنفقت نحو 26 مليون دولار لرفع الأجزاء المنخفضة من الموقع وتعزيز دفاعاته ضد الفيضانات وتحديث أنظمة تصريف المياه، وفقاً لشخص مطلع على المشروع.

وأصبحت نسبة الإشغال تتجاوز 99%، مع وجود المقر الرئيسي لشركة Leela Palaces Hotels & Resorts وفرع لشركة State Street ومستأجرين آخرين. وفي العام الماضي، باعت Brookfield حصة قدرها 97% في المجمع إلى صندوق الثروة السيادي السنغافوري GIC، مقدّرة قيمة العقار بنحو 40 مليار روبية (نحو 420 مليون دولار). وقال مصدر مطلع إن إجراءات الحماية من الفيضانات ساعدت في الحصول على علاوة عند البيع، كما زادت قيمة حقوق الملكية لمستثمري Brookfield بأكثر من ثلاثة أضعاف.

ويعكس ذلك تحولاً أوسع في سوق العقارات الهندية، إذ يدفع تزايد الفيضانات والعواصف والأمطار الغزيرة المستثمرين إلى إعادة تقييم المواقع والمباني وفق قدرتها على الصمود أمام مخاطر المناخ. ومن مومباي وتشيناي إلى بنغالورو وغورغاون، تتجه الاستثمارات إلى أنظمة تصريف المياه والحواجز والبنية التحتية المحيطة، بهدف حماية الإيرادات وقيمة الأصول.

وقال أربيت أغراوال، الشريك الإداري في Brookfield الذي يرأس مجموعة البنية التحتية في الهند والشرق الأوسط، إن الشركة أجرت دراسة لتقييم مخاطر الفيضانات في أراضٍ كانت تدرس استخدامها لإنشاء مركز بيانات، وانتهت إلى اختيار موقع آخر بسبب نتائج الدراسة، مضيفاً أن مخاطر المناخ تؤثر في قراراتها الاستثمارية.

وتأتي هذه التحولات فيما لا تزال فيضانات مومباي عام 2005، التي أودت بحياة أكثر من ألف شخص، حاضرة في ذاكرة البلاد. ووفق شركة إعادة التأمين Swiss Re، بلغت المطالبات التأمينية الناجمة عن تلك الكارثة نحو 500 مليون دولار، فيما قد تصل تكلفة تكرار حدث مماثل على شركات التأمين إلى 2.3 مليار دولار.

وأصبحت تقييمات مخاطر المناخ جزءاً متزايد الأهمية من قرارات الاستثمار في العقارات التجارية. وأكمل National Investment and Infrastructure Fund، الذي تبلغ أصوله نحو 7 مليارات دولار والمدعوم من الحكومة ومستثمرين آخرين، أول دراسة مناخية لمحفظته العام الماضي، التي تشمل موانئ وطرقاً ومطارات.

وتستخدم Brookfield وBlackstone وشركات استثمار كبرى أخرى هذه التقييمات لاتخاذ قرارات بشأن البناء والشراء والتوسع، بينما قالت CapitaLand Investment إنها تفحص جميع استثماراتها بحثاً عن مخاطر مناخية غير مقبولة.

وفي بنغالورو، اتخذت Sattva Group وBlackstone إجراءات مماثلة في مجمع Global City، الذي استحوذتا عليه في 2020. ودرست Sattva أنماط الفيضانات والتربة، وحسّنت تدفق المياه، ورفعت مستويات الأرض، وأنشأت خزانات أكبر لمياه الأمطار ومضخات ذات قدرة أعلى.

وأصبح المجمع قادراً على مواصلة العمل خلال أشد الأمطار غزارة، بينما أضافت إجراءات الحماية ما بين 100 و200 روبية للقدم المربعة، أي نحو 1.1 إلى 2.3 دولار، إلى تكاليف التطوير. وتقدّر Sattva أن إجمالي الإنفاق على هذه الإجراءات سيتراوح بين 1.2 مليار و2.4 مليار روبية (نحو 13.6 مليون إلى 27.1 مليون دولار)، في ظل مطالبة المستأجرين بشكل متزايد بمستويات أعلى من الحماية من الفيضانات.

وفي تشيناي، رفعت شركة DLF الأنظمة الكهربائية الأساسية إلى مستويات أعلى من سطح الأرض، وعززت أنظمة تصريف المياه وجمع مياه الأمطار، في وقت يتزايد فيه تعرض المدينة للأعاصير والأمطار الغزيرة. ويمتلك صندوق GIC حصة قدرها 33% في ذراع التأجير التجاري لـDLF.

كما بدأت مخاطر المناخ تظهر في سوق الطروحات العامة الأولية المرتبطة بالعقارات. وجمعت شركة Horizon Industrial Parks، المملوكة لـBlackstone، 272 مليون دولار في طرح عام أولي في آب/أغسطس، ولا تزال Blackstone تملك حصة قدرها 75%. وحذرت الشركة المستثمرين من التأثير المالي المحتمل للاضطرابات المرتبطة بالمناخ، في ظل اعتماد عملياتها اللوجستية على استمرار حركة الشحن حتى خلال الظروف الجوية السيئة.

واتخذت Bagmane Prime Office REIT المدعومة من Blackstone، والتي أُدرجت في أيار/مايو، موقفاً مماثلاً، إذ أبلغت المستثمرين بأن محفظتها في بنغالورو تعرضت تاريخياً للفيضانات الناجمة عن الأمطار الغزيرة، والتي أثرت في عمليات بعض المباني.

وتزداد المخاطر المالية أيضاً بالنسبة إلى التأمين، إذ حدد تقييم أجرته شركة Marsh & McLennan لصالح Blackstone عقارين هنديين معرضين بشكل خاص للمخاطر: مستودعاً في هاريانا معرضاً لفيضانات الأنهار، ومركزاً تجارياً في تشيناي معرضاً للأعاصير المدارية. وقدّرت Marsh أن إعصاراً شديداً قد يتسبب بأضرار مادية تبلغ نحو 5.25 مليون دولار في المركز التجاري، بينما قد تؤدي الفيضانات في مستودع هاريانا إلى أضرار إضافية بنحو 1.6 مليون دولار.

ويأخذ المستثمرون في الاعتبار بشكل متزايد قدرة العقارات على الحصول على التأمين والتمويل ثم إعادة بيعها في ظل ارتفاع درجات الحرارة وتزايد الظواهر الجوية المتطرفة. وقال غلام ضياء، المدير التنفيذي الأول في Knight Frank الهند، إن بعض المستثمرين من جنوب شرق آسيا بدأوا يعزفون عن تشيناي ويفضلون تقليص انكشافهم على المدن المعرضة للفيضانات.

ومن المتوقع أن ترتفع تكاليف التأمين مع إدماج شركات التأمين مخاطر الفيضانات في أسعار وشروط وثائقها، مع تقديم حوافز للمشروعات التي تتخذ إجراءات للحد من هذه المخاطر.

ولا تقتصر تداعيات تغير المناخ على العقارات التجارية، إذ بدأ مشترو المنازل أيضاً في إيلاء قيمة أكبر لإجراءات الحماية. وفي مومباي، يمكن أن تصل أسعار المنازل في الأحياء المعرضة للفيضانات إلى 15 ألف روبية للقدم المربعة (نحو 170 دولاراً)، مقارنة بنحو 40 ألف روبية (نحو 452 دولاراً) في مناطق مماثلة أقل تعرضاً لهذا الخطر، وفق محللة في Climate and Sustainability Initiative.

ورفعت شركة Sanghvi Realty أساس أحد مشاريعها السكنية في مومباي بنحو 6 أقدام، وأضافت طبقات متعددة من العزل المائي ومضخات لإبعاد مياه الفيضانات. ورغم أن الإجراءات رفعت تكاليف البناء بنحو 20%، رأت الشركة أنها ستسترد هذه الكلفة من خلال زيادة المبيعات، معتبرة أن توفير الحماية من الفيضانات يمكن أن يتحول من عبء إضافي إلى ميزة تجذب المشترين، بحسب بلومبيرغ.