طفرة عقارية في دبي تدفع المطورين لاقتراض 6 مليارات دولار

يسعى مطورو العقارات في الإمارات العربية المتحدة لجمع مليارات الدولارات عبر مجموعة متنامية من أدوات التمويل من الصكوك الإسلامية إلى التمويل الخاص مع استمرار أحد أطول الازدهارات العقارية في الدولة الخليجية خلال السنوات الأخيرة، نقلا عن بلومبيرغ اليوم الإثنين.

وتُظهر البيانات التي جمعتها بلومبيرغ أن إصدار سندات الدولار والصكوك نما أكثر من اثني عشر ضعفاً ليصل إلى 6 مليارات دولار منذ عام 2021، ما يبرز مدى وصول المطورين إلى السوق في فترة قصيرة، نقلا عن بلومبيرغ.

أسماء كانت مجهولة في الأسواق الدولية لرأس المال، بما في ذلك Arada Developments وBinghatti Holding وOmniyat Holdings، أصبحت الآن من المصدّرين المنتظمين للصكوك، لتلتحق بأسماء كبيرة مثل Emaar Properties وAldar Properties وDAMAC Properties.

ويخطط مطورون جدد مثل Samana Developers لاختبار الأسواق المالية، كما أن Arada تفكر في إصدار صكوك قابلة للتحويل، وهي خطوة نادرة في منطقة لا تزال جديدة على التمويل المرتبط بالأسهم.

ويتسابق العديد من الشركات للحصول على المزيد من السيولة لشراء الأراضي مع تصاعد المنافسة على المواقع المميزة في الإمارات. ويبرز دخولهم إلى أسواق الائتمان الجديدة الدور المتنامي للمستثمرين المحليين والدوليين في سوق دبي العقاري. وقد ارتفعت أسعار العقارات بالفعل أكثر من 70% منذ 2019 في دبي، كما تتزايد في أبوظبي والشارقة.

مع ذلك، فإن التدفق الكبير للإصدارات خلق جداراً متنامياً من الاستحقاقات، مع نحو 8 مليارات دولار مستحقة بحلول 2030. وأشار بعض المحللين إلى ارتفاع المخاطر نتيجة ازدهار دبي الممتد، رغم أن معظمهم يؤكد أن الأسس الاقتصادية للقطاع لا تزال صلبة حالياً. وتشهد الإمارة أرقاماً قياسية في المبيعات المسبقة وتدفقات قوية من المشترين الأثرياء من الخارج، ما يعزز ربحية المطورين واحتياطياتهم النقدية، نقلا عن بلومبيرغ.

وقال أبستولوس بانتيس، المدير التنفيذي لاستشارات الدخل الثابت في Union Bancaire Privée: “من غير المرجح أن ينفد الطلب على سندات وصكوك العقارات في الإمارات في أي وقت قريب. المستثمرون العالميون لا يزالون منجذبين إلى المطورين ذوي الجودة العالية الذين يقدمون عوائد متميزة مقارنة بالأسواق المتقدمة”.

وفي الوقت نفسه، يمكن أن تؤثر تباطؤ الاقتصاد العالمي، أو الاضطرابات الإقليمية، أو انخفاض أسعار النفط على الثقة وتترك بعض المشترين معرضين للخطر إذا واجه أي مطور صعوبات في التسليم. وقد أدى موجة الإمداد العقاري الجديد إلى توقع وكالة Fitch Ratings حدوث “تصحيح معتدل” في أواخر 2025 وحتى 2026.

وحذرت UBS Group AG من أن مخاطر الفقاعة في دبي ارتفعت منذ 2022، رغم أن المدينة لا تزال تحت فئة “عالية المخاطر” وفق تصنيف البنك، بفضل العوائد الإيجارية القوية وأسعار المنازل المعقولة نسبياً، نقلا عن بلومبيرغ.

وفي أسواق الديون، قد يختبر تدفق صفقات الصكوك الجديدة قدرة السوق على الاستيعاب، خصوصاً مع حرص المستثمرين على تجنب التعرض المفرط لقطاع واحد. وقال فادي جندي، مدير محفظة الدخل الثابت في Arqaam Capital: “لقد أدى الحجم الكبير للصفقات هذا العام إلى ظهور بعض علامات ‘إرهاق المستثمرين’، كما يظهر في تداول بعض الصفقات الأخيرة دون سعر إعادة الإصدار ودفع علاوات إصدار جديدة أعلى”.

وأضاف: “هذا متوقع بعد الحجم الكبير الذي صدر من القطاع هذا العام، وكونه مركّزاً على عدد قليل من الأسماء”.

ورغم ذلك، لا يزال المطورون مصرين على جمع الأموال في المدى القصير. وبالنسبة للكثيرين، أصبح التمويل الخاص مصدراً حيوياً للسيولة بعد أن وصلت البنوك التقليدية إلى حدود تعرضها العقاري.

وقد لجأت Omniyat إلى Nomura لتسهيل تمويل خاص بقيمة 100 مليون دولار في وقت سابق من هذا العام، ويقول متخصصو التمويل الخاص إن معظم الطلب الحالي في الإمارات يأتي من المطورين.

وقال ديفيد بيكيت، رئيس قسم التأسيس وتطوير الأعمال في الشرق الأوسط لدى SC Lowy: “لقد وصلت البنوك إلى حدود القطاع وتعطي الأولوية للإقراض للمطورين الكبار المدعومين من الحكومة. وهذا يترك المطورين الخاصين تحت التمويل، لكنهم يحققون عوائد قوية ومستعدون لدفع فروق التمويل الخاص”.