تفاقم أزمة سوق العقارات في الصين مع انهيار إيفرغراند

يستمر سوق العقارات في الصين في التراجع بعد أربع سنوات من الانحدار، مع انخفاض مستمر في أسعار العقارات، وارتفاع ضغوط الأسر المالية التي تضطر لبيع ممتلكاتها، واقتراب المطورين العقاريين المثقلين بالديون من الانهيار، وفق بلومبيرغ.

كان هناك بعض التفاؤل بأن إجراءات الحكومة لإعادة تنشيط السوق بدأت تحقق نتائج، لكن شركة التطوير المرتبطة بالحكومة، “تشاينا فانكي”، أعلنت في آذار/مارس عن خسارة سنوية قياسية بلغت 49.5 مليار يوان (6.8 مليارات دولار) لعام 2024، ما يوضح عمق المشكلة. وفي آب/أغسطس، خرجت شركة “تشاينا إيفرغراند جروب” من بورصة هونغ كونغ، لتصبح أسهمها بلا قيمة تقريباً، ما يمثل علامة سوداء على وضع القطاع العقاري في البلاد.

تفكر الصين حالياً في اتخاذ إجراءات إضافية لإنعاش سوقها العقاري المتعثر، خصوصاً بعد تسجيل أكبر انخفاض في أسعار المنازل الجديدة والمعاد بيعها منذ عام على الأقل في تشرين الأول/أكتوبر، ما يزيد المخاوف من أن ضعف القطاع قد يهدد استقرار النظام المالي.

يعد انهيار “إيفرغراند” الأكبر في الأزمة العقارية التي أبطأت النمو الاقتصادي للصين وأدت إلى تسجيل عدد قياسي من المطورين المتعثّرين. تأسست الشركة عام 1996 على يد هوي كا يان، وسرعان ما توسعت بفضل الاقتراض الكبير، لتصبح الأكثر مديونية بين نظرائها، مع ديون إجمالية بلغت نحو 360 مليار دولار نهاية 2021. في ذروتها عام 2017، كانت الشركة أكبر مطور من حيث المبيعات المتعاقد عليها، وكانت قيمتها تتجاوز 50 مليار دولار، بينما أصبح مؤسسها ثاني أغنى شخص في آسيا.

بدأت الحكومة الصينية في 2020 بفرض قيود على قدرة المطورين على الاقتراض، ما قطع عملياً خطوط التمويل عن إيفرغراند. بعد محاولات إعادة هيكلة فاشلة، صدر أمر تصفية ضد الشركة في هونغ كونغ عام 2024، وقبلت محكمة صينية لاحقاً طلب تصفية أحد وحداتها الكبرى على البر الرئيسي. وبعد تعليق طويل لتداول أسهمها، تم شطب الشركة نهائياً من بورصة هونغ كونغ في 25 آب/أغسطس.

في عام 1998، أنشأت الصين سوقاً عقارية وطنية بعد عقود من تقييد بيع العقارات الخاصة. كانت نسبة سكان المدن آنذاك ثلث السكان فقط، لتصل الآن إلى ثلثي السكان مع توسع حضري ضخم شمل 480 مليون شخص، ما شكّل فرصة هائلة للمطورين.

تدفقت الأموال إلى العقارات مع صعود الطبقة الوسطى، ما رفع الأسعار ستة أضعاف خلال 15 عاماً حتى 2022. واعتمدت السلطات المحلية على بيع الأراضي العامة كمصدر رئيسي للإيرادات، مشجعةً على النمو العقاري. في ذروته، كان القطاع يمثل نحو ربع الناتج المحلي الإجمالي وما يقارب 80% من أصول الأسر، وبلغت قيمة القطاع حوالي 52 تريليون دولار عام 2019، أي ضعف حجم سوق العقارات في الولايات المتحدة.

لكن هذا النمو ارتكز على الديون، مع سعي المطورين لتلبية الطلب المتوقع. أدت الممارسات المضاربية إلى ارتفاع الأسعار بشكل غير متناسب مع الدخل المحلي في مدن مثل شنتشن، ما دفع الحكومة للتحرك في 2020 للحد من المخاطر وفرض قيود صارمة على نسب الديون والسيولة للمطورين. لم تتمكن العديد من الشركات من الالتزام بالقواعد الجديدة، ومع استحالة تغطية الديون، بدأت الأزمة الفعلية في 2021 مع تخلف إيفرغراند عن سداد أكثر من 300 مليار دولار، تلتها شركتان كبيرتان أخريان، سوناك في 2022 وكنتري جاردن في 2023.

(سعر الصرف: 1يوان= 0.14%$)